媒体报道
小产权房清理方案将出台
发布时间:12/6/2  来源:本站  
   近日有消息称,小产权房清理方案将出台。目前国务院正在征求相关部门意见,但并未透露最后发布时间。小产权房清理方案的内容将很大程度影响房地产的走向,相关小产权房资料简述如下:
 小产权房的含义:
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%;从住房形态看,一样是普通住宅;从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。
 小产权房的法律属性如何,其究竟是否合法,其是否能够购买或转让?
应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的,那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。
     购买“小产权房”会有什么风险?
    一是会有法律风险:由于小产权房的特殊法律属性,使得想小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。二是政策风险:购买的是小产权房,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。三是开发建设的监管同样存在缺位。因此,律师提醒:小产权房问题目前面临诸多政策问题和法律问题,在现在房地产超热的形势下,面对诸多巨大利益的诱惑,购房者要保持一颗平常心,提高自己的法律意识,保持清醒、冷静,不要贪图一时便宜而陷入巨大的麻烦之中。
 
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